Umowa darowizny u notariusza w Katowicach

Ostatnia aktualizacja: marzec 2026

Umowa darowizny wymaga formy aktu notarialnego, gdy dotyczy nieruchomości — wymaga tego art. 890 Kodeksu cywilnego w związku z art. 158 KC. Bez zachowania tej formy umowa przenosząca własność nieruchomości jest nieważna. Kancelaria Notarialna Agnieszka Majer w Katowicach (ul. Jagiellońska 16/8) sporządza akty notarialne darowizn nieruchomości, mieszkań, działek, a także darowizn pieniężnych i innych składników majątkowych. Kancelaria jest łatwo dostępna z Chorzowa, Siemianowic Śląskich, Mysłowic, Sosnowca i innych miast aglomeracji górnośląskiej.

Czym jest umowa darowizny?

Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Darowizna jest dwustronną czynnością prawną — do jej skuteczności wymagane jest oświadczenie darczyńcy oraz przyjęcie darowizny przez obdarowanego.

Wyróżniamy trzy podstawowe rodzaje darowizn:

• Darowizna nieruchomości — dotyczy mieszkań, domów, działek i lokali użytkowych. Forma aktu notarialnego jest obowiązkowa pod rygorem nieważności. Notariusz sporządza akt i składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.
• Darowizna pieniężna — nie wymaga formy aktu notarialnego, jednak sporządzenie aktu notarialnego jest korzystne, szczególnie w kontekście udokumentowania darowizny dla celów podatkowych. W przypadku darowizny w najbliższej rodzinie (grupa 0) akt notarialny zastępuje obowiązek zgłoszenia na formularzu SD-Z2.
• Darowizna przedsiębiorstwa — przeniesienie zorganizowanej części mienia służącego do prowadzenia działalności gospodarczej. Jeśli w skład przedsiębiorstwa wchodzi nieruchomość, forma aktu notarialnego jest obowiązkowa.

Jak przebiega darowizna u notariusza?

Proces sporządzenia umowy darowizny w Kancelarii Notarialnej Agnieszka Majer w Katowicach obejmuje następujące etapy:

1. Konsultacja wstępna — omówienie przedmiotu darowizny, relacji rodzinnej między stronami, konsekwencji podatkowych oraz ustalenie listy wymaganych dokumentów.
2. Przygotowanie projektu aktu — notariusz sporządza projekt aktu notarialnego i udostępnia go stronom z wyprzedzeniem do zapoznania się.
3. Podpisanie aktu notarialnego — darczyńca i obdarowany stawiają się w kancelarii, notariusz odczytuje akt na głos, po czym strony i notariusz składają podpisy.
4. Wniosek wieczystoksięgowy — jeśli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, notariusz elektronicznie przesyła wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.
5. Zawiadomienia urzędowe — notariusz przesyła wypisy aktu do właściwego urzędu skarbowego, a w przypadku nieruchomości — również do gminy i starostwa.

Podatek od darowizny

Darowizna podlega opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wysokość podatku zależy od grupy podatkowej, do której należy obdarowany w stosunku do darczyńcy, oraz od wartości darowizny przekraczającej kwotę wolną.

Ustawa wyróżnia trzy grupy podatkowe oraz uprzywilejowaną grupę 0:

Koszty notarialne

Na całkowite koszty sporządzenia aktu notarialnego darowizny składają się następujące elementy:

Darowizna mieszkania i nieruchomości

Darowizna nieruchomości — niezależnie od tego, czy dotyczy mieszkania, domu jednorodzinnego czy działki — wymaga bezwzględnie formy aktu notarialnego. Umowa darowizny nieruchomości zawarta w zwykłej formie pisemnej jest nieważna.

Przy sporządzeniu aktu notarialnego darowizny nieruchomości notariusz wymaga następujących dokumentów:

1. Numer księgi wieczystej nieruchomości.
2. Aktualny wypis z rejestru gruntów — a w przypadku działek również wyrys z mapy ewidencyjnej, opatrzony klauzulą do wpisu w księdze wieczystej (wydaje Starostwo).
3. Zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
4. Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu — wydaje Urząd Miasta.
5. Zaświadczenie zarządcy budynku o braku zaległości w opłatach (w przypadku lokalu we wspólnocie lub spółdzielni).
6. Zaświadczenie o braku obszaru rewitalizacji — potwierdzenie, że nieruchomość nie leży w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (wydaje Urząd Gminy).

Po podpisaniu aktu notariusz elektronicznie składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Obdarowany nabywa prawo własności z chwilą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Odwołanie darowizny

Na podstawie art. 898 Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Pojęcie rażącej niewdzięczności nie zostało zdefiniowane w ustawie — ocenia się je indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy.

Zasady odwołania darowizny:

• Termin — darczyńca może odwołać darowiznę w ciągu 1 roku od dnia, w którym dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego (art. 899 § 3 KC).
• Forma oświadczenia — odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie (art. 900 KC).
• Darowizna nieruchomości — samo oświadczenie o odwołaniu nie przenosi automatycznie własności z powrotem na darczyńcę. Jeśli obdarowany nie zgadza się na zwrotne przeniesienie nieruchomości, darczyńca musi wystąpić do sądu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym lub o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli.

Darowizna a inne formy przekazania majątku

Darowizna to nie jedyny sposób przekazania nieruchomości bliskim. Poniższa tabela zestawia najważniejsze różnice między darowizną, umową dożywocia, testamentem i sprzedażą:

Kiedy darowizna jest nieważna?

Darowizna nieruchomości może zostać uznana za nieważną lub zakwestionowaną w kilku sytuacjach:

• Brak formy aktu notarialnego — darowizna nieruchomości zawarta w zwykłej formie pisemnej jest bezwzględnie nieważna (art. 158 KC). To najczęstszy błąd — np. spisanie „umowy darowizny" bez udziału notariusza.
• Wady oświadczenia woli — darowizna dokonana pod wpływem błędu, podstępu lub groźby może być uchylona (art. 82–88 KC).
• Brak zdolności do czynności prawnych — darczyńca ubezwłasnowolniony całkowicie nie może dokonać darowizny. W przypadku osób starszych notariusz ocenia zdolność do świadomego i swobodnego wyrażenia woli.
• Pokrzywdzenie wierzycieli — wierzyciele darczyńcy mogą zaskarżyć darowiznę w drodze skargi pauliańskiej (art. 527 KC), jeśli darowizna została dokonana z pokrzywdzeniem ich interesów.
• Darowizna a zachowek — wartość darowizny dokonanej na rzecz spadkobiercy jest doliczana do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku przez okres 10 lat od jej dokonania. To częsty powód sporów rodzinnych.

Kiedy warto sporządzić darowiznę u notariusza?

Umowa darowizny w formie aktu notarialnego jest najczęściej wybierana w trzech sytuacjach:

1. Przekazanie nieruchomości w rodzinie — darowizna mieszkania, domu lub działki na rzecz dzieci, wnuków lub małżonka, z pełnym zwolnieniem podatkowym (grupa 0).
2. Planowanie sukcesji majątkowej — uporządkowanie spraw majątkowych za życia, uniknięcie postępowania spadkowego i potencjalnych sporów między spadkobiercami.
3. Udokumentowanie darowizny pieniężnej — choć forma aktu notarialnego nie jest obowiązkowa przy darowiznach pieniężnych, zapewnia pewność prawną i ułatwia korzystanie ze zwolnienia podatkowego.

Przebieg współpracy z kancelarią

Poniżej przedstawiamy, jak wygląda współpraca z Kancelarią Notarialną Agnieszka Majer przy sporządzaniu aktu notarialnego darowizny.

Najczęściej zadawane pytania