Umowa sprzedaży nieruchomości u notariusza w Katowicach

Ostatnia aktualizacja: marzec 2026

Umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego — wymaga tego art. 158 Kodeksu cywilnego. Bez zachowania tej formy umowa jest nieważna. Kancelaria Notarialna Agnieszka Majer w Katowicach (ul. Jagiellońska 16/8) sporządza akty notarialne przy sprzedaży mieszkań, domów jednorodzinnych, działek budowlanych i rolnych, lokali użytkowych, garaży oraz miejsc postojowych. Każdą transakcję poprzedza wnikliwa weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Kancelaria jest łatwo dostępna z Chorzowa, Siemianowic Śląskich, Mysłowic, Sosnowca i innych miast aglomeracji górnośląskiej.

Czym jest umowa sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż jest umową dwustronnie zobowiązującą. Sprzedawca zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na kupującego, a kupujący zobowiązuje się zapłacić umówioną cenę. W prawie polskim sprzedaż nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego — bez notariusza przeniesienie własności jest nieważne. Akt notarialny może być poprzedzony umową przedwstępną lub umową deweloperską.

Wyróżniamy trzy podstawowe typy nieruchomości, których sprzedaż wymaga formy aktu notarialnego:

• Lokal stanowiący odrębną nieruchomość — lokal z założoną księgą wieczystą, stanowiący odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Jest to najpełniejsza forma prawa do nieruchomości.
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — ograniczone prawo rzeczowe uprawniające do korzystania z lokalu i rozporządzania nim bez zgody spółdzielni. Prawo to może, ale nie musi mieć założonej księgi wieczystej.
• Nieruchomość gruntowa (działka) — część powierzchni ziemi stanowiąca odrębny przedmiot własności. Może składać się z kilku działek ewidencyjnych zapisanych w jednej księdze wieczystej.

Jak przebiega sprzedaż nieruchomości u notariusza?

Proces sprzedaży nieruchomości w Kancelarii Notarialnej Agnieszka Majer w Katowicach obejmuje pięć etapów:

1. Konsultacja wstępna — omówienie transakcji, weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, ustalenie listy wymaganych dokumentów oraz warunków umowy.
2. Przygotowanie projektu aktu — notariusz sporządza projekt aktu notarialnego i udostępnia go stronom z wyprzedzeniem.
3. Podpisanie aktu notarialnego — strony stawiają się w kancelarii, notariusz odczytuje akt na głos, po czym strony i notariusz składają podpisy.
4. Złożenie wniosku wieczystoksięgowego — notariusz elektronicznie przesyła wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.
5. Zawiadomienia urzędowe — notariusz przesyła wypisy do właściwego urzędu skarbowego, gminy i starostwa.

Co sprawdza notariusz przed sporządzeniem aktu?

Przed sporządzeniem aktu notarialnego notariusz ma obowiązek zweryfikować stan prawny nieruchomości. W ramach tej weryfikacji sprawdzamy:

• Treść księgi wieczystej — właściciel, obciążenia (hipoteki, służebności, roszczenia), wzmianki.
• Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej — powierzchnia i przeznaczenie gruntu.
• Zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy.
• Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami (podatek od nieruchomości, czynsz).
• Zaświadczenie o zameldowaniu lub braku osób zameldowanych w lokalu.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku (obowiązkowe od 28 kwietnia 2023 r.).
• Zaświadczenie o braku obszaru rewitalizacji — potwierdzenie, że nieruchomość nie leży na obszarze zdegradowanym ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.

Koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości

Na całkowite koszty transakcji sprzedaży nieruchomości składają się cztery elementy:

Umowa sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość

Lokal stanowiący odrębną nieruchomość to mieszkanie z założoną księgą wieczystą, będące odrębnym od gruntu i budynku przedmiotem własności. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej — gruncie lub prawie użytkowania wieczystego oraz częściach budynku. Jest to najpełniejsza forma prawa do nieruchomości.

Przy sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość — poza dokumentami wspólnymi dla każdej transakcji — notariusz wymaga:

1. Numer księgi wieczystej nieruchomości.
2. Zaświadczenie zarządcy budynku (wspólnoty mieszkaniowej lub administracji) o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych.
3. Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu — wydaje Urząd Miasta.
4. Zaświadczenie o braku obszaru rewitalizacji — potwierdzenie, że nieruchomość nie leży na obszarze zdegradowanym ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (wydaje Urząd Gminy).
5. Świadectwo charakterystyki energetycznej — obowiązkowe od 28 kwietnia 2023 r.

Umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu u notariusza

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe, które uprawnia do korzystania z mieszkania i swobodnego rozporządzania nim — w tym do sprzedaży, darowizny, zapisania w testamencie czy ustanowienia hipoteki — bez zgody spółdzielni. Prawo to może, ale nie musi mieć założonej księgi wieczystej.

Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu — poza dokumentami wspólnymi — potrzebne są:

1. Numer księgi wieczystej — jeśli została założona dla danego lokalu.
2. Zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu i braku zaległości w opłatach.
3. Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu — wydaje Urząd Miasta.
4. Świadectwo charakterystyki energetycznej.

Sprzedaż domu jednorodzinnego

Sprzedaż domu jednorodzinnego obejmuje zarówno budynek, jak i grunt, na którym stoi — w prawie polskim dom jest częścią składową gruntu. Transakcja wymaga szerszego zestawu dokumentów niż sprzedaż mieszkania, ponieważ notariusz weryfikuje stan prawny zarówno budynku, jak i działki.

Poza dokumentami wspólnymi dla każdej transakcji, do sprzedaży domu jednorodzinnego notariusz wymaga:

1. Numer księgi wieczystej nieruchomości.
2. Aktualny wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej — opatrzony klauzulą do wpisu w księdze wieczystej (wydaje Starostwo).
3. Wypis z kartoteki budynków — wydaje Starostwo.
4. Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub zaświadczenie o braku MPZP, albo ostateczna decyzja o warunkach zabudowy.
5. Pozwolenie na użytkowanie budynku lub zgłoszenie zakończenia budowy (jeśli dotyczy).
6. Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w budynku — wydaje Urząd Miasta.
7. Zaświadczenie o braku obszaru rewitalizacji — wydaje Urząd Gminy.
8. Świadectwo charakterystyki energetycznej.

Umowa sprzedaży działki budowlanej – nieruchomość gruntowa

Działka budowlana to nieruchomość gruntowa przeznaczona pod zabudowę — na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Sprzedaż działki budowlanej wiąże się z koniecznością dostarczenia dokumentów geodezyjnych i planistycznych.

Poza dokumentami wspólnymi, do sprzedaży działki budowlanej potrzebne są:

1. Numer księgi wieczystej nieruchomości.
2. Aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek w księdze wieczystej, opatrzony klauzulą do wpisu w KW (wydaje Starostwo). Jeśli nastąpi wydzielenie działki do nowej KW — wypis wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.
3. Decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości wraz z wykazem zmian ewidencyjnych — jeśli nieruchomość uległa podziałowi geodezyjnemu nieujawnionemu w KW.
4. Wypis z MPZP lub zaświadczenie o braku MPZP, albo ostateczna decyzja o warunkach zabudowy (WZ).
5. Zaświadczenie z Lasów Państwowych o braku uproszczonego planu urządzenia lasu — wydaje Starostwo.
6. Zaświadczenie o braku obszaru rewitalizacji — wydaje Urząd Gminy.

Sprzedaż działki rolnej

Sprzedaż nieruchomości rolnych podlega dodatkowym regulacjom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) przysługuje prawo pierwokupu gruntów rolnych, co oznacza, że transakcja wymaga dodatkowej weryfikacji i — w wielu przypadkach — dwuetapowej procedury (umowa warunkowa + umowa przeniesienia własności po upływie terminu na skorzystanie z pierwokupu).

Poza dokumentami wspólnymi i dokumentami wymaganymi przy sprzedaży działki (wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie z MPZP, zaświadczenie z Lasów Państwowych), przy sprzedaży działki rolnej dodatkowo potrzebne są:

1. Zaświadczenie o przeznaczeniu gruntu w miejscowym planie — potwierdzające charakter rolny nieruchomości.
2. Weryfikacja prawa pierwokupu KOWR — notariusz ustala, czy KOWR przysługuje prawo pierwokupu i informuje strony o konieczności zawarcia umowy warunkowej.
3. Oświadczenie nabywcy o spełnieniu wymogów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (jeśli dotyczy — np. status rolnika indywidualnego).

Sprzedaż a inne formy przeniesienia nieruchomości

Poniższa tabela zestawia najważniejsze różnice między sprzedażą, darowizną, dożywociem i zamianą:

Kiedy warto sporządzić akt notarialny sprzedaży?

Umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego jest wymagana zawsze, gdy przedmiotem transakcji jest:

1. Lokal stanowiący odrębną nieruchomość — mieszkanie z założoną księgą wieczystą, z udziałem w nieruchomości wspólnej.
2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — ograniczone prawo rzeczowe, które można zbyć bez zgody spółdzielni.
3. Nieruchomość gruntowa — działka budowlana, rolna lub leśna.
4. Dom jednorodzinny — budynek wraz z gruntem, na którym stoi.

Przebieg współpracy z kancelarią

Poniżej przedstawiamy, jak wygląda współpraca z Kancelarią Notarialną Agnieszka Majer przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Najczęściej zadawane pytania