Umowa deweloperska u notariusza w Katowicach

Ostatnia aktualizacja: marzec 2026

Umowa deweloperska to umowa, na mocy której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia jej na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny. Zasady zawierania umowy deweloperskiej reguluje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (obowiązuje od 1 lipca 2022 r.). Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego — bez zachowania tej formy jest nieważna. Kancelaria Notarialna Agnieszka Majer w Katowicach (ul. Jagiellońska 16/8) sporządza umowy deweloperskie, weryfikuje prospekty informacyjne i czuwa nad zgodnością umowy z przepisami ustawy. Kancelaria jest łatwo dostępna z Chorzowa, Siemianowic Śląskich, Mysłowic, Sosnowca i innych miast aglomeracji górnośląskiej.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest umową zobowiązującą, w której deweloper zobowiązuje się do:

• wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• przeniesienia własności tego lokalu lub domu na nabywcę po zakończeniu inwestycji.

Nabywca zobowiązuje się z kolei do zapłaty ceny w ratach, zgodnie z harmonogramem określonym w umowie. Środki wpłacane przez nabywcę trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty), a nie bezpośrednio do dewelopera.

Ustawa wymaga zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Dzięki temu roszczenie nabywcy o wybudowanie lokalu i przeniesienie własności zostaje wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, co chroni nabywcę na wypadek upadłości dewelopera lub zbycia nieruchomości osobie trzeciej.

Nowa ustawa deweloperska

Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwana potocznie nową ustawą deweloperską. Wprowadza ona istotne zmiany w stosunku do poprzedniej regulacji z 2011 r.:

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) — deweloper odprowadza składkę od każdej wpłaty nabywcy (do 1% przy otwartym rachunku powierniczym, do 0,1% przy zamkniętym). DFG chroni nabywcę w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.
• Mieszkaniowy rachunek powierniczy — obowiązkowy przy każdej inwestycji. Może być otwarty (środki wypłacane deweloperowi etapami po zakończeniu kolejnych etapów budowy) lub zamknięty (wypłata dopiero po przeniesieniu własności).
• Prospekt informacyjny — deweloper ma obowiązek doręczyć nabywcy prospekt informacyjny przed zawarciem umowy deweloperskiej. Prospekt stanowi integralną część umowy.
• Prawo odstąpienia — nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia (w poprzedniej ustawie termin wynosił 30 dni, ale nowa ustawa rozszerzyła katalog przesłanek odstąpienia).
• Odbiór lokalu — nabywca może odmówić odbioru lokalu, jeśli posiada istotne wady. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad i 30 dni na ich usunięcie.

Obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej

Zgodnie z art. 35 ustawy z 20 maja 2021 r. umowa deweloperska musi zawierać m.in.:

1. Określenie stron umowy — dane dewelopera i nabywcy.
2. Miejsce i datę zawarcia umowy.
3. Cenę nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
4. Opis lokalu — powierzchnię użytkową, układ pomieszczeń, usytuowanie lokalu w budynku (piętro, strony świata).
5. Standard wykończenia — określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.
6. Termin przeniesienia własności na nabywcę.
7. Termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych.
8. Termin i sposób odbioru lokalu przez nabywcę.
9. Numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał.
10. Harmonogram wpłat nabywcy i numer mieszkaniowego rachunku powierniczego.
11. Informację o DFG — wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
12. Warunki odstąpienia od umowy — ustawowe i umowne.
13. Kary umowne i odsetki za nieterminowe wykonanie zobowiązań.

Jak przebiega zawarcie umowy deweloperskiej?

Proces zawarcia umowy deweloperskiej w Kancelarii Notarialnej Agnieszka Majer w Katowicach obejmuje następujące etapy:

1. Konsultacja wstępna — analiza prospektu informacyjnego przekazanego przez dewelopera, weryfikacja wzorca umowy deweloperskiej, omówienie warunków transakcji z nabywcą.
2. Przygotowanie projektu aktu notarialnego — notariusz sporządza projekt umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego i udostępnia go stronom z wyprzedzeniem.
3. Podpisanie aktu notarialnego — strony (deweloper i nabywca) stawiają się w kancelarii, notariusz odczytuje akt na głos, po czym strony i notariusz składają podpisy.
4. Wpis roszczenia do księgi wieczystej — notariusz składa wniosek o wpis roszczenia nabywcy do działu III księgi wieczystej nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja.

Koszty notarialne przy umowie deweloperskiej

Zgodnie z art. 36 ustawy z 20 maja 2021 r. koszty zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego są dzielone po połowie między nabywcę i dewelopera. Taksa notarialna przy umowie deweloperskiej wynosi połowę stawki maksymalnej obliczonej od wartości przedmiotu umowy.

Odbiór lokalu i umowa przenosząca własność

Po zakończeniu budowy i uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie następuje odbiór lokalu. Nabywca ma prawo uczestniczyć w odbiorze i zgłosić wady do protokołu. Nowa ustawa deweloperska znacząco wzmacnia pozycję nabywcy na etapie odbioru:

• Nabywca może odmówić odbioru lokalu, jeśli stwierdzi istotną wadę — deweloper ma obowiązek ją usunąć.
• Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad i 30 dni na ich usunięcie.
• Jeśli deweloper nie usunie wad w terminie, nabywca wyznacza dodatkowy termin, a po jego bezskutecznym upływie może odstąpić od umowy.

Po odbiorze lokalu i usunięciu ewentualnych wad strony zawierają umowę przenoszącą własność — kolejny akt notarialny, na mocy którego nabywca staje się właścicielem lokalu. Termin przeniesienia własności jest określony w umowie deweloperskiej.

Umowa deweloperska a inne formy zakupu nieruchomości

Poniższa tabela zestawia najważniejsze różnice między umową deweloperską, umową przedwstępną, umową rezerwacyjną i zakupem na rynku wtórnym:

Kiedy zawierana jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest wymagana w następujących sytuacjach:

1. Zakup lokalu mieszkalnego lub domu na rynku pierwotnym — każda transakcja, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę, wymaga zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego.
2. Ochrona wpłat na rachunek powierniczy — umowa deweloperska gwarantuje, że środki nabywcy trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy i są chronione przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny na wypadek upadłości dewelopera.
3. Zabezpieczenie roszczenia w księdze wieczystej — notariusz wpisuje roszczenie nabywcy do działu III księgi wieczystej, co chroni nabywcę nawet w przypadku zbycia nieruchomości przez dewelopera osobie trzeciej.

Przebieg współpracy z kancelarią

Poniżej przedstawiamy, jak wygląda współpraca z Kancelarią Notarialną Agnieszka Majer przy sporządzaniu umowy deweloperskiej.

Najczęściej zadawane pytania