Ostatnia aktualizacja:
Umowa przedwstępna (art. 389–390 Kodeksu cywilnego) zobowiązuje jedną lub obie strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy — tzw. umowy przyrzeczonej. W przypadku nieruchomości zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje kupującemu znacznie silniejszą ochronę prawną niż zwykła forma pisemna. Kancelaria Notarialna Agnieszka Majer w Katowicach (ul. Jagiellońska 16/8) sporządza umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości, zapewniając prawidłowe zabezpieczenie interesów obu stron. Kancelaria jest łatwo dostępna z Chorzowa, Siemianowic Śląskich, Mysłowic, Sosnowca i innych miast aglomeracji górnośląskiej.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy — umowy przyrzeczonej (definitywnej). Najczęściej dotyczy sprzedaży nieruchomości, ale może poprzedzać również inne umowy (np. najmu, dzierżawy).
Aby umowa przedwstępna była ważna, musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości są to przede wszystkim:
- Określenie stron — sprzedającego i kupującego.
- Oznaczenie przedmiotu umowy — precyzyjne wskazanie nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, numer działki ewidencyjnej).
- Cena — kwota lub sposób jej ustalenia.
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej — jeżeli nie został oznaczony, strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może wyznaczyć odpowiedni termin. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Forma notarialna a forma pisemna
Kodeks cywilny nie wymaga dla umowy przedwstępnej formy aktu notarialnego — można ją zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Jednak wybór formy ma fundamentalne znaczenie dla zakresu ochrony prawnej stron. Prawo rozróżnia tu dwa skutki:
Skutek silniejszy (forma aktu notarialnego):
- Strona uprawniona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (art. 390 § 2 KC).
- Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej można wpisać do księgi wieczystej (dział III) — co chroni kupującego przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej.
- Umowa ma pełną moc dowodową dokumentu urzędowego.
Skutek słabszy (zwykła forma pisemna):
- Strona poszkodowana może żądać wyłącznie odszkodowania w ramach ujemnego interesu umownego — czyli zwrotu kosztów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej.
- Nie można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
- Nie można wpisać roszczenia do księgi wieczystej.
Z tego względu, gdy przedmiotem umowy przedwstępnej jest nieruchomość, forma aktu notarialnego jest zdecydowanie zalecana — szczególnie dla kupującego, który chce mieć pewność, że transakcja dojdzie do skutku.
Jak przebiega zawarcie umowy przedwstępnej?
Proces zawarcia umowy przedwstępnej w Kancelarii Notarialnej Agnieszka Majer w Katowicach obejmuje następujące etapy:
- Konsultacja wstępna — omówienie planowanej transakcji, ustalenie warunków umowy (cena, termin, zadatek lub zaliczka) oraz listy wymaganych dokumentów.
- Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości — notariusz sprawdza treść księgi wieczystej, obciążenia, roszczenia osób trzecich i zgodność danych.
- Przygotowanie projektu aktu — notariusz sporządza projekt umowy przedwstępnej i udostępnia go stronom z wyprzedzeniem do zapoznania się.
- Podpisanie aktu notarialnego — strony stawiają się w kancelarii, notariusz odczytuje akt na głos, po czym strony i notariusz składają podpisy.
- Wpis roszczenia do księgi wieczystej — na wniosek kupującego notariusz składa wniosek o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej.
Koszty notarialne
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest uzależnione od wartości przedmiotu umowy. Na całkowite koszty składają się:
| Element kosztu | Opis |
|---|---|
| Taksa notarialna | Połowa stawki maksymalnej pobierana jest przy umowie przedwstępnej, druga połowa — przy umowie przyrzeczonej (art. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). |
| Podatek VAT (23%) | Doliczany do taksy notarialnej. |
| Opłata sądowa za wpis roszczenia | 150 zł — jeżeli kupujący wnosi o wpis roszczenia do księgi wieczystej. |
| Opłata za wypisy | 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę wypisu aktu. |
Wpis roszczenia do księgi wieczystej
Jedną z najważniejszych zalet zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest możliwość wpisania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej. Jest to kluczowe zabezpieczenie interesów kupującego.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej oznacza, że:
- Roszczenie kupującego staje się skuteczne wobec osób trzecich — nawet jeśli sprzedający sprzeda nieruchomość komuś innemu, kupujący z umowy przedwstępnej zachowuje swoje roszczenie wobec nowego właściciela.
- Potencjalni nabywcy nieruchomości widzą w księdze wieczystej, że nieruchomość jest objęta roszczeniem — co skutecznie zniechęca do konkurencyjnych transakcji.
- Wpis chroni kupującego również przed obciążeniem nieruchomości (np. hipoteką) po zawarciu umowy przedwstępnej.
Opłata sądowa za wpis roszczenia wynosi 150 zł. Wniosek składa notariusz drogą elektroniczną bezpośrednio po sporządzeniu aktu.
Zadatek a zaliczka w umowie przedwstępnej
W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości strony niemal zawsze zastrzegają świadczenie pieniężne wpłacane przy zawarciu umowy. Może to być zadatek lub zaliczka — choć terminy te bywają mylone, ich skutki prawne są zasadniczo różne.
Zadatek (art. 394 KC):
- Jeżeli umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku z winy kupującego — sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek.
- Jeżeli umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego — kupujący może odstąpić od umowy i żądać zwrotu dwukrotności zadatku.
- Jeżeli umowa zostanie wykonana prawidłowo — zadatek jest zaliczany na poczet ceny.
Zaliczka:
- Jest zwykłą przedpłatą na poczet ceny.
- W razie niewykonania umowy — podlega zwrotowi niezależnie od tego, która strona ponosi winę.
- Nie pełni funkcji zabezpieczającej — nie mobilizuje stron do dotrzymania umowy.
Z punktu widzenia zabezpieczenia transakcji zadatek jest korzystniejszy, ponieważ motywuje obie strony do wykonania umowy. Notariusz doradzi, jakie rozwiązanie najlepiej odpowiada okolicznościom konkretnej transakcji.
Umowa przedwstępna a inne formy zabezpieczenia transakcji
Poniższa tabela zestawia najważniejsze różnice między umową przedwstępną notarialną, przedwstępną pisemną i umową deweloperską:
| Cecha | Przedwstępna notarialna | Przedwstępna pisemna | Deweloperska |
|---|---|---|---|
| Forma | Akt notarialny | Zwykła pisemna | Akt notarialny (obowiązkowa) |
| Skutek | Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej | Tylko odszkodowanie | Roszczenie + ochrona DFG |
| Wpis do KW | Tak (roszczenie, dział III) | Nie | Tak (roszczenie, dział III) |
| Koszt notarialny | Połowa taksy maksymalnej | Brak | Połowa taksy (dzielona z deweloperem) |
| Ochrona kupującego | Wysoka | Niska | Najwyższa (DFG + rachunek powierniczy) |
Kiedy warto zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza?
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest szczególnie zalecana w trzech sytuacjach:
- Zakup nieruchomości na kredyt — bank wymaga czasu na rozpatrzenie wniosku. Umowa przedwstępna zabezpiecza transakcję na czas oczekiwania na decyzję kredytową.
- Nieruchomość z nieuregulowanym stanem prawnym — np. trwające postępowanie spadkowe, brak wpisu w KW. Umowa przedwstępna zobowiązuje sprzedawcę do uregulowania stanu prawnego przed umową przyrzeczoną.
- Wysoka wartość transakcji — im wyższa wartość nieruchomości, tym większe ryzyko. Forma notarialna z wpisem roszczenia do KW chroni kupującego przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej.
Przebieg współpracy z kancelarią
Poniżej przedstawiamy, jak wygląda współpraca z Kancelarią Notarialną Agnieszka Majer przy sporządzaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?
Koszt zależy od wartości nieruchomości. Przy umowie przedwstępnej pobierana jest połowa stawki maksymalnej taksy notarialnej (druga połowa przy umowie przyrzeczonej). Przy mieszkaniu o wartości 400 000 zł taksa za umowę przedwstępną wynosi ok. 885 zł netto. Do tego dochodzi VAT, ewentualna opłata za wpis roszczenia do KW (150 zł) i opłata za wypisy.
Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?
Nie — prawo nie wymaga formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej. Można ją zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Jednak forma notarialna daje znacznie silniejszą ochronę prawną: możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem oraz wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Forma pisemna pozwala jedynie na dochodzenie odszkodowania w ramach ujemnego interesu umownego.
Czym różni się zadatek od zaliczki w umowie przedwstępnej?
Zadatek (art. 394 KC) pełni funkcję zabezpieczającą: jeśli kupujący nie wykona umowy, sprzedający zatrzymuje zadatek; jeśli sprzedający nie wykona umowy, kupujący może żądać dwukrotności zadatku. Zaliczka to zwykła przedpłata — w razie niewykonania umowy podlega zwrotowi niezależnie od tego, kto ponosi winę.
Czy można wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej?
Tak, ale wyłącznie gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wpisuje się do działu III księgi wieczystej. Wpis chroni kupującego przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej i przed obciążeniem nieruchomości po zawarciu umowy przedwstępnej. Opłata sądowa za wpis wynosi 150 zł.
Co jeśli druga strona nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej?
Zależy od formy umowy przedwstępnej. Jeśli została zawarta w formie aktu notarialnego (skutek silniejszy), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem — orzeczenie sądu zastępuje wtedy oświadczenie woli drugiej strony. Jeśli umowa przedwstępna miała zwykłą formę pisemną (skutek słabszy), strona poszkodowana może żądać jedynie odszkodowania w ramach ujemnego interesu umownego.
Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?
Do sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego potrzebne są przede wszystkim: dokumenty tożsamości stron, numer księgi wieczystej nieruchomości, podstawa nabycia nieruchomości przez sprzedającego (np. poprzedni akt notarialny, postanowienie spadkowe) oraz ustalenia stron co do ceny, terminu i ewentualnego zadatku. Dokładną listę dokumentów ustalimy po konsultacji — zakres zależy od rodzaju nieruchomości i indywidualnych okoliczności.