Ostatnia aktualizacja:
Hipoteka (art. 65–112¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece) to ograniczone prawo rzeczowe służące zabezpieczeniu wierzytelności na nieruchomości. Ustanowienie hipoteki umownej wymaga oświadczenia właściciela nieruchomości złożonego w formie aktu notarialnego (art. 245 Kodeksu cywilnego). Kancelaria Notarialna Agnieszka Majer w Katowicach (ul. Jagiellońska 16/8) sporządza oświadczenia o ustanowieniu hipoteki umownej na nieruchomościach, lokalach i gruntach. Kancelaria jest łatwo dostępna z Chorzowa, Siemianowic Śląskich, Mysłowic, Sosnowca i innych miast aglomeracji górnośląskiej.
Czym jest hipoteka?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością — hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od zmiany właściciela. Wpis hipoteki następuje do działu IV księgi wieczystej.
Wyróżniamy trzy główne rodzaje hipoteki:
- Hipoteka umowna — ustanawiana na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości złożonego w formie aktu notarialnego. To najczęstszy rodzaj hipoteki w praktyce notarialnej.
- Hipoteka przymusowa — powstaje na podstawie tytułu wykonawczego (np. orzeczenia sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności). Nie wymaga zgody właściciela nieruchomości.
- Hipoteka na mocy czynności bankowej — bank może przyjąć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki złożone w formie pisemnej (bez aktu notarialnego), pod warunkiem że oświadczenie to stanowi zabezpieczenie wierzytelności banku. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) — zwolniony.
Jak przebiega ustanowienie hipoteki u notariusza?
Proces ustanowienia hipoteki umownej w Kancelarii Notarialnej Agnieszka Majer obejmuje następujące etapy:
- Konsultacja — analiza warunków zabezpieczenia, weryfikacja treści księgi wieczystej i ustalenie kwoty hipoteki oraz zakresu zabezpieczonej wierzytelności.
- Przygotowanie oświadczenia — notariusz sporządza oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki w formie aktu notarialnego.
- Podpisanie aktu — właściciel nieruchomości stawia się w kancelarii, notariusz odczytuje akt na głos, po czym następuje podpisanie przez właściciela i notariusza.
- Wniosek o wpis do KW — notariusz składa elektronicznie wniosek o wpis hipoteki do działu IV księgi wieczystej.
Koszty notarialne
Na całkowite koszty ustanowienia hipoteki umownej u notariusza składają się następujące elementy:
| Element kosztu | Opis |
|---|---|
| Taksa notarialna | 1/2 stawki maksymalnej od kwoty hipoteki; przy hipotece na rzecz banku — maksymalnie 1/4 stawki maksymalnej. |
| PCC | 19 zł — przy ustanowieniu hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejącej; 0 zł — hipoteka na rzecz banku (zwolniona z PCC). |
| Opłata sądowa | 200 zł za wpis hipoteki do działu IV księgi wieczystej. |
| Opłata za wypisy | 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę wypisu aktu notarialnego. |
| VAT | 23% — doliczany do taksy notarialnej i opłat za wypisy. |
Hipoteka umowna vs bankowa vs przymusowa
Poniższa tabela zestawia najważniejsze różnice między trzema rodzajami hipoteki:
| Cecha | Hipoteka umowna | Hipoteka bankowa | Hipoteka przymusowa |
|---|---|---|---|
| Forma | Akt notarialny | Oświadczenie bankowe | Orzeczenie sądu |
| Inicjator | Właściciel + wierzyciel | Bank | Wierzyciel |
| PCC | 19 zł | Zwolniona | Brak |
| Wpis do KW | Tak | Tak | Tak |
Kiedy warto ustanowić hipotekę u notariusza?
Ustanowienie hipoteki umownej u notariusza jest wskazane w trzech typowych sytuacjach:
- Zabezpieczenie pożyczki prywatnej — gdy pożyczkodawca (osoba fizyczna lub firma pozabankowa) wymaga zabezpieczenia na nieruchomości dłużnika, hipoteka umowna w formie aktu notarialnego stanowi najskuteczniejszą formę ochrony wierzyciela.
- Kredyt hipoteczny — bank może wymagać oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki w formie aktu notarialnego, szczególnie gdy zabezpieczeniem jest nieruchomość osoby trzeciej (nie kredytobiorcy).
- Zabezpieczenie transakcji między przedsiębiorcami — w obrocie gospodarczym hipoteka umowna służy zabezpieczeniu wierzytelności wynikających z umów handlowych, dostaw lub inwestycji.
Przebieg współpracy z kancelarią
Poniżej przedstawiamy, jak wygląda współpraca z Kancelarią Notarialną Agnieszka Majer przy ustanowieniu hipoteki.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje ustanowienie hipoteki u notariusza?
Taksa notarialna wynosi 1/2 stawki maksymalnej od kwoty hipoteki (przy hipotece na rzecz banku — max 1/4 stawki). Przykładowo, przy hipotece 400 000 zł (nie na rzecz banku) taksa wynosi ok. 685 zł netto. Do tego dochodzi PCC 19 zł (lub 0 zł przy hipotece bankowej), opłata sądowa 200 zł i opłaty za wypisy. Szczegółową wycenę uzyskasz po konsultacji telefonicznej.
Czy hipotekę można ustanowić bez notariusza?
Hipoteka umowna na rzecz osoby fizycznej lub podmiotu niebankowego wymaga oświadczenia właściciela w formie aktu notarialnego — bez notariusza nie jest to możliwe. Wyjątek stanowi hipoteka na rzecz banku — bank może przyjąć oświadczenie w formie pisemnej (bez aktu notarialnego) na podstawie ustawy Prawo bankowe.
Jakie dokumenty są potrzebne do ustanowienia hipoteki?
Do sporządzenia aktu potrzebne są: numer księgi wieczystej nieruchomości, dane osobowe właściciela (PESEL, adres, dowód osobisty), umowa pożyczki lub kredytu (określająca zabezpieczoną wierzytelność), a w przypadku hipoteki na rzecz banku — również oświadczenie banku. Dokładną listę ustalimy po konsultacji.
Czym różni się hipoteka umowna od przymusowej?
Hipoteka umowna powstaje na podstawie dobrowolnego oświadczenia właściciela nieruchomości złożonego w formie aktu notarialnego. Hipoteka przymusowa jest ustanawiana bez zgody właściciela — na podstawie tytułu wykonawczego (np. wyroku sądu z klauzulą wykonalności). Hipoteka przymusowa służy ochronie wierzyciela, gdy dłużnik nie chce dobrowolnie zabezpieczyć wierzytelności.
Czy hipotekę można wykreślić?
Tak. Po spłacie zabezpieczonej wierzytelności wierzyciel powinien wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki (tzw. kwit mazalny). Wniosek o wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej składa się do sądu wieczystoksięgowego — opłata wynosi 100 zł. Notariusz może pomóc w przygotowaniu odpowiednich dokumentów.
Kto płaci za ustanowienie hipoteki?
Co do zasady koszty ustanowienia hipoteki ponosi dłużnik(właściciel nieruchomości), ponieważ to on składa oświadczenie o ustanowieniu zabezpieczenia. Strony mogą jednak umówić się inaczej — w praktyce przy kredytach hipotecznych koszty notarialne często ponosi kredytobiorca, natomiast przy pożyczkach prywatnych kwestia ta jest przedmiotem negocjacji.