Zniesienie współwłasności u notariusza w Katowicach

Ostatnia aktualizacja: marzec 2026

Zniesienie współwłasności (art. 210–221 Kodeksu cywilnego) to czynność prawna polegająca na likwidacji stosunku współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności — prawo to nie ulega przedawnieniu. Gdy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału, zniesienie może nastąpić w formie aktu notarialnego — bez konieczności długotrwałego postępowania sądowego. Kancelaria Notarialna Agnieszka Majer w Katowicach (ul. Jagiellońska 16/8) sporządza akty notarialne zniesienia współwłasności nieruchomości, działek, budynków i lokali. Kancelaria jest łatwo dostępna z Chorzowa, Siemianowic Śląskich, Mysłowic, Sosnowca i innych miast aglomeracji górnośląskiej.

Czym jest zniesienie współwłasności?

Współwłasność oznacza, że prawo własności tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zniesienie współwłasności to likwidacja tego stosunku prawnego — w wyniku zniesienia każdy ze współwłaścicieli uzyskuje wyłączne prawo do określonej części majątku lub otrzymuje ekwiwalent pieniężny.

Zniesienie współwłasności może nastąpić na dwa sposoby:

• Umowne (u notariusza) — wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli co do sposobu i warunków zniesienia. Jeśli przedmiotem jest nieruchomość, umowa wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
• Sądowe — gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, każdy z nich może złożyć wniosek do sądu rejonowego. Postępowanie sądowe jest z reguły dłuższe i bardziej kosztowne.

Ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział fizyczny, przyznanie jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty oraz sprzedaż i podział ceny (podział cywilny).

Sposoby zniesienia współwłasności

Wybór sposobu zniesienia współwłasności zależy od charakteru nieruchomości, relacji między współwłaścicielami oraz ich preferencji.

1. Podział fizyczny (art. 211 KC)

Podział fizyczny polega na podzieleniu nieruchomości na odrębne części, z których każda przypada innemu współwłaścicielowi. Jest to sposób preferowany przez ustawodawcę — sąd powinien go zastosować w pierwszej kolejności, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub powodowałby istotną zmianę wartości.

W praktyce podział fizyczny wymaga:

• Geodezyjnego podziału działki (mapa podziałowa zatwierdzona przez starostę) — w przypadku gruntu.
• Wyodrębnienia samodzielnych lokali — w przypadku budynku z kilkoma mieszkaniami.
• Ewentualnego wyrównania różnic w wartości otrzymanych części przez dopłaty pieniężne.

2. Przyznanie jednemu współwłaścicielowi (art. 212 § 2 KC)

Jeden ze współwłaścicieli otrzymuje całą nieruchomość na wyłączną własność, z jednoczesnym obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli odpowiednio do wartości ich udziałów. Jest to najczęściej stosowany sposób w praktyce notarialnej — szczególnie gdy nieruchomość nie nadaje się do podziału fizycznego (np. mieszkanie).

3. Sprzedaż i podział ceny (art. 212 § 2 KC)

Nieruchomość zostaje sprzedana, a uzyskana cena jest dzielona między współwłaścicieli proporcjonalnie do wielkości ich udziałów. W postępowaniu sądowym sprzedaż następuje w drodze licytacji komorniczej, natomiast w trybie umownym współwłaściciele mogą sami dokonać sprzedaży na wolnym rynku.

Jak przebiega zniesienie współwłasności u notariusza?

Proces sporządzenia aktu notarialnego zniesienia współwłasności w Kancelarii Notarialnej Agnieszka Majer obejmuje następujące etapy:

1. Konsultacja wstępna — omówienie sytuacji prawnej nieruchomości, relacji między współwłaścicielami, wybór optymalnego sposobu zniesienia współwłasności oraz ustalenie listy wymaganych dokumentów.
2. Zebranie dokumentów — współwłaściciele dostarczają wymagane dokumenty (KW, wypisy, zaświadczenia). Kancelaria weryfikuje ich kompletność i aktualność.
3. Przygotowanie projektu aktu — notariusz sporządza projekt aktu notarialnego i udostępnia go wszystkim współwłaścicielom z wyprzedzeniem do zapoznania się.
4. Podpisanie aktu notarialnego — wszyscy współwłaściciele stawiają się w kancelarii, notariusz odczytuje akt na głos, po czym strony i notariusz składają podpisy.
5. Wnioski wieczystoksięgowe — notariusz elektronicznie przesyła wniosek o wpis zmian własnościowych do księgi wieczystej.

Koszty notarialne

Na całkowite koszty sporządzenia aktu notarialnego zniesienia współwłasności składają się następujące elementy:

Dokumenty wymagane do zniesienia współwłasności

Do sporządzenia aktu notarialnego zniesienia współwłasności nieruchomości potrzebne są następujące dokumenty:

1. Numer księgi wieczystej nieruchomości.
2. Aktualny wypis z rejestru gruntów z klauzulą „dokument wydany do dokonywania wpisów w księdze wieczystej” (wydaje Starostwo).
3. Wyrys z mapy ewidencyjnej — wymagany w przypadku podziału fizycznego działki.
4. Zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wydaje Urząd Miasta/Gminy).
5. Zaświadczenie o braku osób zameldowanych — jeśli przedmiotem jest lokal mieszkalny lub budynek (wydaje Urząd Miasta).
6. Zaświadczenie o braku obszaru rewitalizacji — potwierdzenie, że nieruchomość nie leży w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (wydaje Urząd Gminy).
7. Dane osobowe wszystkich współwłaścicieli — imiona, nazwiska, numery PESEL, adresy zamieszkania, dane z dowodów osobistych.
8. Mapa podziałowa — wymagana w przypadku podziału fizycznego nieruchomości gruntowej (zatwierdzona decyzją starosty).

Zniesienie współwłasności a podatki

Zniesienie współwłasności może rodzić obowiązki podatkowe w kilku zakresach:

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Jeśli zniesienie współwłasności wiąże się ze spłatami lub dopłatami, osoba nabywająca udział ponad swój dotychczasowy udział płaci PCC w wysokości 2% od wartości tych spłat i dopłat. Podatek pobiera notariusz jako płatnik. Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat nie podlega PCC.

Podatek dochodowy (PIT)

Jeśli w wyniku zniesienia współwłasności współwłaściciel otrzymuje spłatę, a od nabycia nieruchomości (np. w drodze spadku lub zakupu) nie upłynęło 5 lat — może powstać obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Podatek od spadków i darowizn

Zniesienie współwłasności nie jest darowizną i nie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Nawet jeśli zniesienie następuje nieodpłatnie (bez spłat), nie stanowi to darowizny w rozumieniu prawa podatkowego — zwolnienia przewidziane dla darowizn w rodzinie nie mają tu zastosowania.

Zniesienie współwłasności u notariusza a w sądzie

Poniższa tabela zestawia najważniejsze różnice między zniesieniem współwłasności u notariusza i na drodze sądowej:

Kiedy warto znieść współwłasność u notariusza?

Zniesienie współwłasności u notariusza jest najkorzystniejsze w trzech sytuacjach:

1. Zgoda wszystkich współwłaścicieli — gdy współwłaściciele porozumieli się co do sposobu podziału (np. jedno z rodzeństwa przejmuje mieszkanie po rodzicach ze spłatą pozostałych), czynność u notariusza jest szybsza i tańsza niż postępowanie sądowe.
2. Podział nieruchomości po spadku — współwłasność powstała w wyniku dziedziczenia jest częstą przyczyną sporów. Gdy spadkobiercy dojdą do porozumienia, akt notarialny pozwala uniknąć wieloletniego postępowania sądowego.
3. Rozliczenie współinwestorów — osoby, które wspólnie nabyły nieruchomość (np. działkę budowlaną), mogą dokonać podziału fizycznego u notariusza i uzyskać odrębne księgi wieczyste dla wydzielonych części.

Przebieg współpracy z kancelarią

Poniżej przedstawiamy, jak wygląda współpraca z Kancelarią Notarialną Agnieszka Majer przy sporządzaniu aktu notarialnego zniesienia współwłasności.

Najczęściej zadawane pytania